Hollanda’da Yeni Ev Alanlar Dikkat: İnşaat Başlarken Hangi Masraflar Ortaya Çıkıyor?

Yeni konutların ortalama fiyatı 500 bin euro

Hollanda'da yeni konutlara olan talep devam etse de yüksek fiyatlar ve uzun teslim süreleri bazı alıcıları zor durumda bırakıyor. NVM'nin 2026 yılının ikinci çeyreğine ilişkin analizine göre, yeni inşa edilen bir konutun ortalama satış fiyatı yaklaşık 500 bin euro oldu.

Piyasadaki yeni konut arzı da yaklaşık 20 bin 600'e yükseldi. Bu, 2015 yılının sonundan bu yana görülen en yüksek seviyeye işaret ediyor.

Buna rağmen yeni konut satışlarında düşüş yaşandı. Yüksek satış fiyatlarının yanı sıra inşaatın uzun sürmesi ve inşaat devam ederken ortaya çıkan maliyetler de alıcıların kararını etkiliyor.

Ödemeler ne zaman başlıyor?

Yeni konut satın alanların, satış ve müteahhitlik sözleşmesini imzaladığı anda hemen ödeme yapması gerekmiyor.

NVM yeni konut program yöneticisi Leo Bosch'a göre, öncelikle bazı şartların yerine getirilmesi gerekiyor. Bunlar arasında gerekli izinlerin alınması ve projedeki belirli sayıda konutun satılmış olması bulunuyor. Şartlar sağlandığında işlem noter aşamasına geliyor.

İpotek danışmanı Ömer Maraş'a göre, arsanın veya apartman hakkının noterde devredildiği gün ödeme süreci başlıyor.

Banka bu aşamada arsa bedelini ve daha önce yapılmış inşaat masraflarını ödüyor. İnşaatın devamı için gereken para ise bankadaki inşaat hesabına (bouwdepot) aktarılıyor.

500 bin euroluk evin aylık ödemesi ne kadar?

Maraş'ın verdiği örneğe göre, 500 bin euroluk bir yeni konutun tamamının 30 yıl vadeli ve yüzde 4 faizli annüite ipoteğiyle finanse edilmesi durumunda, kredinin tamamı kullanıldığında aylık brüt ödeme yaklaşık 2 bin 387 euro oluyor.

Bunun yaklaşık:

• 1.667 eurosu faiz
• 720 eurosu anapara ödemesi

olarak hesaplanıyor.

Yeni konutlarda satış bedelinin yaklaşık yüzde 40'ının arsa, yüzde 60'ının ise inşaat maliyetlerinden oluştuğu varsayılıyor.

Bu durumda 500 bin euroluk bir ev için yaklaşık 200 bin euro arsa, 300 bin euro ise inşaat bedeli oluyor.

İnşaat hesabındaki para başlangıçta ödemeyi düşürüyor

Noterde devir yapıldığında 500 bin euroluk ipoteğin tamamı için anapara ödemesi başlıyor. Ancak inşaat henüz tamamlanmadığı için 300 bin euroluk bölüm bankadaki inşaat hesabında tutuluyor. Bu para için alınan faiz, ipotek faizinin bir bölümünü dengeliyor.

Bu nedenle başlangıçta aylık brüt konut gideri yaklaşık bin 387 euro seviyesinde oluyor. İnşaat ilerledikçe müteahhit tamamlanan aşamalar için faturalar gönderiyor ve bu faturalar inşaat hesabından ödeniyor.

Hesaptaki para azaldıkça alınan faiz de düşüyor. Böylece aylık konut giderleri kademeli olarak artarak sonunda yaklaşık 2 bin 387 euroya ulaşabiliyor.

Ek masraflar da hesaba katılmalı

Yeni bir evin maliyeti yalnızca satın alma fiyatından oluşmuyor. Daha lüks bir mutfak, ilave prizler, farklı banyo malzemeleri, zemin döşemesi ve bahçe gibi tercihler toplamda on binlerce euro ek maliyet oluşturabiliyor.

Özellikle ilk kez ev alanların bu masrafları önceden hesaplamasının zor olabileceği belirtiliyor. Uzmanlar bu nedenle bütçenin dar değil, mümkün olduğunca geniş tutulmasını öneriyor.

Çift, hatta üçlü konut gideri riski

Yeni evin inşaatı devam ederken mevcut evde yaşamaya devam edenler için en önemli sorunlardan biri çift konut gideri. Mevcut ev kiralıksa kira ödenmeye devam ederken yeni konutun ipotek giderleri de başlayabiliyor. Mevcut ev satın alınmışsa eski ipotek ile yeni ipotek aynı anda ödenmek zorunda kalınabiliyor.

Ancak bazı durumlarda giderler üç katına çıkabiliyor.

Mevcut evin değer artışından elde edilecek paraya yeni evin finansmanında ihtiyaç duyuluyor ancak eski ev henüz satılmamışsa, geçici olarak bir köprü kredisi (overbruggingshypotheek) gerekebiliyor.

Bu durumda:

• Yeni evin ipoteği,
• Mevcut evin ipoteği,
• Beklenen satış gelirine karşı alınan köprü kredisi

aynı dönemde ödeme gerektirebiliyor.

Örneğin mevcut evin aylık konut gideri bin 500 euro ise ve ev bir yıl daha elde tutulursa, yalnızca bu gider 18 bin euroya ulaşabiliyor. Süre 1,5 yıla çıktığında rakam 27 bin euro oluyor.

Mevcut ev ne zaman satılmalı?

Yeni evin inşaatı tamamlanmadan mevcut evi satmak, elde edilecek satış gelirinin ne kadar olduğunu önceden netleştirme açısından avantaj sağlayabiliyor. Böylece pahalı bir köprü kredisine duyulan ihtiyaç da azalabiliyor.

Ancak bu durumda mevcut evden erken çıkmak ve yeni ev teslim edilene kadar geçici bir konut bulmak gerekiyor.

Son dönemde bazı ailelerin bu nedenle geçici olarak tatil parklarında kaldığı belirtiliyor. Bunun nedenlerinden biri de Hollanda'daki kiralık konut piyasasında uygun ev bulmanın zorlaşması.

Geç satmanın da maliyeti olabilir

Mevcut evin satışını yeni konutun teslimine yakın bir tarihe bırakmak ise geçici konut arama ihtiyacını azaltabiliyor.

Ancak bu kez çift veya üçlü konut giderlerinin daha uzun süre devam etmesi riski ortaya çıkıyor. Ayrıca mevcut evin ne kadar fiyata satılacağı da kesin olmayabiliyor.

Bankalar da beklenen satış gelirinin tamamını otomatik olarak hesaba katmıyor. Finans kuruluşlarının çoğu zaman yaklaşık yüzde 10'luk bir güvenlik marjı uyguladığı belirtiliyor.

Uzmanlardan alıcılara uyarı

Uzmanlara göre mevcut evin ne zaman satışa çıkarılacağı herkes için aynı şekilde belirlenebilecek bir konu değil. Karar, kişinin mali durumuna, mevcut konutuna ve o dönemdeki piyasa koşullarına göre değişiyor.

Uzmanlar, yeni konut satın almadan önce ipotek danışmanı veya finansal planlamacıyla ayrıntılı hesaplama yapılmasını ve inşaat süresi boyunca oluşabilecek ek masrafların da bütçeye dahil edilmesini öneriyor.