Türkiye'de Tapuda Yeni Dönem 1 Ekim’de Başlıyor: Güvenli Ödeme Sistemi Zorunlu Olacak

Uygulamanın başlangıç tarihi ertelendi

Ticaret Bakanlığı tarafından hayata geçirilecek Güvenli Ödeme Sistemi’nin ilk etapta 1 Temmuz’da zorunlu hale gelmesi planlanıyordu.

Ancak teknik hazırlıkların tamamlanabilmesi amacıyla uygulamanın başlangıç tarihi 1 Ekim’e ertelendi. Yeni sistemle birlikte taşınmaz satışlarında ödeme ve tapu devri süreçlerinin eş zamanlı yürütülmesi amaçlanıyor.

Kimleri kapsayacak?

Gayrimenkul hukukçuları değerlendirmelerine göre sistem, Türkiye’de gerçekleştirilecek tüm taşınmaz alım-satım işlemlerini kapsayacak.

Düzenleme; bireysel alıcı ve satıcıların yanı sıra şirketler, vakıflar, dernekler gibi tüzel kişileri ve bu işlemlerde görev alan emlak danışmanlarını da ilgilendiriyor.

Sistemdeki tek istisna ise banka kredili satışlar olacak. Krediyle karşılanan tutar için mevcut bankacılık prosedürleri uygulanmaya devam ederken, kredi dışında kalan peşinat veya ek ödeme kısmı Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden gerçekleştirilecek.

Sistem nasıl çalışacak?

Yeni uygulama, bankacılık sisteminin güvence sağladığı bir “emanet ödeme” modeli üzerine kuruluyor.

Süreç dört temel aşamadan oluşuyor:

1. Alıcı ve satıcı anlaşacak

İlk aşamada taraflar taşınmazın satış bedeli ve diğer koşullarda anlaşmaya varacak.

2. Tapu başvurusu yapılacak

Vatandaş veya yetkilendirilmiş emlak danışmanı, e-Devlet üzerinden Web Tapu Sistemi aracılığıyla başvurusunu gerçekleştirecek.

Başvuru sonrasında sistem tarafından bir tapu referans numarası oluşturulacak.

3. Ödeme güvenli hesaba aktarılacak

Taraflar, Güvenli Ödeme Sistemi’ni kullanan bankalardan biri üzerinden işlemi başlatacak.

Satıcı sisteme hesap bilgilerini ve tapu referans numarasını tanımlayacak. Alıcı ise satış bedelini bankadaki güvenli hesaba yatıracak.

Bu aşamada para bloke edilecek ve tapu devri tamamlanana kadar satıcının kullanımına açılmayacak.

4. Tapu devri tamamlanınca ödeme aktarılacak

Tapu Müdürlüğü satış işlemini tamamladığında bu bilgi eş zamanlı olarak bankaya iletilecek.

Bunun ardından bloke edilen tutar otomatik olarak satıcının hesabına aktarılacak.

Tapu devri gerçekleşmezse ne olacak?

Sistemin en dikkat çekici özelliklerinden biri, satışın tamamlanamaması halinde alıcının ödediği paranın korunması.

Tapu devrinin herhangi bir nedenle gerçekleşmemesi durumunda satış bedeli satıcının hesabına aktarılmayacak. Para güvenli hesapta tutulacak ve banka prosedürleri doğrultusunda alıcıya iade edilecek.

Tapu işlemlerinin yeniden başlatılması gerekirse süreç yeni bir referans numarasıyla baştan işletilecek.

Eski yöntemler kullanılamayacak

Uzmanlara göre 1 Ekim’den sonra tarafların sistemi kullanmama yönünde tercih hakkı bulunmayacak.

Tapu müdürlükleri, satış işlemi sırasında ödeme bedelinin Güvenli Ödeme Sistemi içinde bulunduğunu kontrol edecek. Sisteme dahil edilmeyen işlemler için tapu devrinin gerçekleştirilmeyeceği belirtiliyor.

Bu nedenle alıcılar ve satıcılar açısından uygulamanın fiilen zorunlu hale geleceği ifade ediliyor.

Dolandırıcılık ve nakit taşıma riskinin azaltılması hedefleniyor

Yeni sistemle birlikte yüksek miktarda nakit paranın elden taşınmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Uzmanlar, “önce parayı gönder”, “önce tapuyu devret” gibi taraflar arasında güven sorununa yol açan uygulamaların da büyük ölçüde ortadan kalkacağını belirtiyor.

Bununla birlikte sistemin yalnızca ödeme güvenliği sağladığı, taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, şerh veya benzeri hukuki riskleri ortadan kaldırmadığı vurgulanıyor. Bu nedenle vatandaşların işlem öncesinde tapu kayıtlarını dikkatle incelemeleri gerektiği belirtiliyor.

Kayıt dışılıkla mücadelede etkili olması bekleniyor

Uzmanlar, Güvenli Ödeme Sistemi’nin taşınmaz satışlarında gerçek satış bedelinin beyan edilmesini teşvik edebileceğini değerlendiriyor.

Son yıllarda Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın düşük bedelle gösterilen satışlara yönelik denetimlerini artırdığına dikkat çekilirken, sistem üzerinden gerçek satış bedelinin ödenmesinin ileride oluşabilecek vergi ve harç uyuşmazlıklarının önüne geçebileceği ifade ediliyor.

Bununla birlikte sistemin taşınmazın gerçek piyasa değerini otomatik olarak tespit eden bir mekanizma olmadığı, tarafların beyanlarının yine önemini koruyacağı belirtiliyor. Ancak uzmanlar, düşük bedel beyan edilmesinin vergi ve ceza riski doğurabileceği uyarısında bulunuyor.