Hollanda’da Konut Piyasasında 2026 Değişimleri: Kiracılar Zamlarla, Ev Sahipleri Sürprizlerle Karşı Karşıya

Hollanda’da Konut Piyasasında 2026 Değişimleri: Kiracılar Zamlarla, Ev Sahipleri Sürprizlerle Karşı Karşıya Hollanda’da konut piyasası 2026 yılında hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli değişikliklere sahne olacak. Uzmanlara göre bu yıl kiralarda dikkat çekici artışlar beklenirken, ev sahipleri açısından konut değerlerindeki yükseliş hız kesecek. Ev almak isteyenleri ise yeni kredi ve vergi düzenlemeleri bekliyor. Ekonomistlerin tahminlerine göre, 2025’te yaklaşık yüzde 8 artan konut fiyatları, 2026’da daha sınırlı bir yükseliş gösterecek. Rabobank, bu yıl fiyat artışının yüzde 4,8 olacağını öngörürken, ING ekonomistleri artışın yüzde 3,5 seviyesinde kalmasını bekliyor. Ancak birçok ev sahibi için asıl sürpriz, 2026 yılına ait WOZ (emlak değeri) bildirimleri olacak. Bu hesaplamada esas alınan tarih 1 Ocak 2025 olduğu için, konut fiyatlarının hızlı arttığı bir yılın ardından ortalama WOZ değerinin yüzde 10,6 yükselmesi bekleniyor. Bu da daha yüksek emlak vergileri anlamına geliyor. Ev almak isteyenler için yeni sınırlar Konut alıcılarını ilgilendiren düzenlemelerden biri, Ulusal İpotek Garantisi (NHG) limitinin yükseltilmesi oldu. NHG’den yararlanmak için üst sınır 450 bin avrodan 470 bin avroya çıkarıldı. Enerji verimliliği yatırımı yapan alıcılar için bu sınır 498 bin avroya kadar yükseliyor. İlk kez ev alacaklar için uygulanan vergi muafiyetinde de değişiklik var. 35 yaş altındaki alıcılar, satın aldıkları konutun bedeli 555 bin avronun altında kalırsa tapu devir vergisi ödemeyecek. Bu sınır daha önce 525 bin avroydu. Buna karşılık ikinci evini ya da tatil konutu alanlar için tapu devir vergisi düşürüldü. Bu grupta vergi oranı yüzde 10,4’ten yüzde 8’e indirildi. Yeni konutlarda ‘uygun fiyat’ kriteri Yeni yapılan konutlarda devletin “uygun fiyatlı satın alma” olarak tanımladığı üst sınır da yükseltildi. 1 Ocak itibarıyla bu limit 405 bin avrodan 420 bin avroya çıktı. Bu tür konutları satın alabilmek için alıcıların gelir ve diğer bazı koşulları sağlaması gerekiyor. İpotek kredi kuralları büyük ölçüde aynı kalsa da, ne kadar borç alınabileceği gelir artışına bağlı. Bu yıl ücretlerin ortalama yüzde 4,1 artması bekleniyor. Buna göre, yıllık geliri 70 bin avro olan bir hane yaklaşık 6 bin avro, geliri 100 bin avro olan bir hane ise yaklaşık 15 bin 500 avro daha fazla kredi kullanabilecek. Öte yandan, olası faiz artışları ya da ipotek faiz indiriminin sınırlandırılmasına yönelik siyasi adımlar belirsizlik yaratıyor. Kiracılar için zam yılı 2026, kiracılar açısından daha zor bir yıl olacak. Hükümet, kira artışlarına yeniden yüksek oranlarda izin verdi. Serbest piyasadaki kiralar bu yıl yüzde 4,4 oranında artırılabilecek. Orta sınıf kiralarda (932,93 ile 1.228,07 avro arası) bu oran yüzde 6,1’e kadar çıkıyor. Sosyal konutlarda ise kira 932,93 avronun altındaysa ve mevcut kira 350 avrodan yüksekse, artış oranı yüzde 4,1 olacak. Daha düşük kiralarda ise en fazla 25 avroluk artış uygulanabilecek. Konut kooperatifleri, yüksek gelirli sosyal konut kiracılarına daha sert zamlar yapabilecek. Örneğin, yıllık geliri 70.149 avronun üzerindeki tek kişilik haneler için aylık 100 avroya varan artış mümkün olabilecek. Kira yardımında genişleme Kira yardımı (huurtoeslag) sisteminde de önemli bir değişiklik yapıldı. Daha önce yalnızca sosyal konut sınırının altındaki kiralar için geçerli olan yardım, artık kirası 932,93 avronun üzerinde olan düşük gelirli ve düşük birikime sahip hanelere de açıldı. Bu kişiler, kira bedelinin sosyal konut sınırına kadar olan kısmı için destek alabilecek. Ayrıca kira yardımı için yaş sınırı da düşürüldü. 21 yaşından itibaren herkes, 23 yaş sınırı olmaksızın, aynı haklardan yararlanabilecek. Uzmanlara göre tüm bu düzenlemeler, 2026’yı Hollanda konut piyasasında “alışılması gereken” bir yıl haline getiriyor; özellikle kiracılar ve ev sahipleri için etkileri yakından hissedilecek.